Como escolher um escritório de contabilidade para incorporadora

Escolher um escritório de contabilidade para incorporadora é uma decisão estratégica que impacta diretamente na segurança jurídica, viabilidade tributária e estruturação correta dos empreendimentos imobiliários. Diferente de outras empresas do setor da construção civil, as incorporadoras lidam com regras contábeis e fiscais próprias, como o uso de SPEs, o regime de afetação patrimonial e o RET (Regime Especial de Tributação).

Um escritório contábil sem experiência na área pode cometer erros que comprometem a regularidade da obra, a emissão de notas fiscais, o enquadramento tributário ou a entrega das obrigações acessórias específicas, como a ECD e ECF com escrituração do patrimônio afetado. Já um contador especializado entende como organizar a estrutura societária, registrar corretamente os contratos e realizar a gestão contábil de cada empreendimento separadamente.

Além disso, o contador da incorporadora deve acompanhar a aplicação correta da Lei 4.591/64, da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013 e das exigências do RET, orientando na adoção de práticas que protejam os investidores e otimizem os resultados financeiros. O escritório contábil torna-se, nesse contexto, um verdadeiro parceiro de planejamento estratégico e compliance.

Quais diferenciais um escritório precisa ter para atender incorporadoras?

Um escritório de contabilidade que atende incorporadoras deve dominar a estruturação por SPE (Sociedade de Propósito Específico), já que esse é o modelo mais utilizado para isolar os riscos de cada empreendimento e facilitar a gestão contábil, tributária e jurídica das obras. Além disso, precisa dominar a aplicação do patrimônio de afetação, com escrituração segregada.

Outro diferencial fundamental é o domínio do RET, que permite recolher os tributos federais sobre a receita recebida em percentual fixo de 4%, simplificando obrigações e evitando o risco de bitributação. O contador precisa entender quando o RET é aplicável, quais condições legais devem ser atendidas e como manter o controle detalhado da movimentação de cada unidade vendida.

O escritório também deve ter conhecimento sobre os reflexos contábeis da incorporação imobiliária nas demonstrações financeiras e sobre o controle do estoque de unidades em construção, vendidas e entregues. Um erro nesse controle pode gerar distorções nos resultados ou problemas com a Receita Federal na apuração dos tributos.

Quais riscos a incorporadora corre com uma contabilidade genérica?

Contratar um contador sem experiência em incorporação imobiliária pode gerar riscos graves para a empresa e para os investidores. Um dos principais riscos é a apuração indevida dos tributos, com recolhimento incorreto de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, ou uso inadequado do RET, o que pode gerar autuações retroativas com multas elevadas.

Outro risco está no controle contábil inadequado das SPEs. Se a contabilidade não for segregada corretamente, pode haver confusão patrimonial, problemas em auditorias e até desconsideração da personalidade jurídica. Isso compromete a proteção jurídica dos sócios e dificulta a captação de recursos com investidores ou instituições financeiras.

Além disso, erros na apuração dos valores recebidos por unidade (valor efetivo versus valor de contrato), ausência de controle sobre o custo da obra e a entrega incorreta da ECD/ECF podem impactar a apuração de resultado, prejudicar a distribuição de lucros e gerar conflitos com adquirentes, parceiros ou credores. A contabilidade da incorporadora exige precisão, transparência e conhecimento técnico profundo.

Como a contabilidade auxilia no uso do RET e Patrimônio de Afetação?

O RET (Regime Especial de Tributação) é um modelo simplificado que permite o recolhimento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS à alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida, aplicável a cada incorporação, desde que atendidas as condições legais. Para aderir, é necessário optar formalmente e cumprir critérios estabelecidos pela Receita Federal.

A contabilidade é essencial nesse processo, pois deve isolar os registros por incorporação, manter escrituração contábil separada (especialmente no caso de patrimônio de afetação), controlar corretamente o custo de obra e a receita recebida mês a mês. Sem esse controle, a empresa perde o direito ao RET e pode ser autuada por recolhimento indevido.

O patrimônio de afetação, por sua vez, exige controle independente do ativo e passivo da incorporação, com balancetes específicos e apresentação de informações ao cartório e à Receita. A contabilidade deve garantir que os recursos arrecadados com a venda das unidades sejam utilizados exclusivamente na obra correspondente, evitando desvio de finalidade e protegendo os adquirentes.

O que avaliar ao contratar um contador para sua incorporadora?

Ao contratar um escritório de contabilidade para incorporadora, é importante verificar se ele já atende clientes do setor, possui experiência com SPEs, RET e patrimônio de afetação, e compreende os impactos fiscais da Lei de Incorporação Imobiliária. É recomendável solicitar estudos de caso, simulações de carga tributária e exemplos de balanços segregados por empreendimento.

Outro critério importante é a capacidade técnica da equipe: o escritório deve contar com profissionais atualizados, conhecimento em legislação tributária e domínio dos sistemas contábeis e fiscais utilizados na entrega de obrigações acessórias como ECD, ECF, SPED Contribuições e DCTF. Isso garante que os registros estejam alinhados com os padrões da Receita Federal.

Por fim, avalie o nível de suporte consultivo oferecido. Incorporadoras precisam de um contador parceiro, que auxilie na tomada de decisões estratégicas, oriente a estruturação de novos empreendimentos e acompanhe de perto o fluxo de caixa, a previsão de tributos e a entrega dos relatórios financeiros por projeto.

Conclusão

A contabilidade para incorporadoras vai muito além da escrituração fiscal. Ela envolve estruturação societária, segregação contábil por empreendimento, domínio do RET e gestão do patrimônio de afetação. Por isso, escolher um escritório especializado faz toda a diferença na segurança jurídica, transparência e viabilidade de cada incorporação. A Servtec oferece esse suporte técnico com foco em incorporadoras de pequeno, médio e grande porte, garantindo conformidade, eficiência e crescimento estruturado.